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  • Gonzalo Daniel Bauza

¿Qué es la tasa de capitalización y cómo usarla para evaluar las inversiones inmobiliarias?

Actualizado: 28 de sep de 2019

La tasa de capitalización es una de las herramientas que todo inversor inmobiliario debe saber utilizar si quiere tener éxito en la industria inmobiliaria. La tasa de capitalización significa la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. En términos simples, la tasa de capitalización es la medida más popular que se utiliza para calcular el beneficio y el retorno de la inversión.


La tasa de capitalización se calcula como la relación entre el ingreso operativo neto generado por un activo y su costo de capital original. La fórmula para calcular la tasa de capitalización es la siguiente;


Tasa de capitalización = ingreso operativo neto anual

valor de costo (de una propiedad)


Por ejemplo, si una propiedad vale $ 200,000 y genera un ingreso operativo neto positivo de $ 20,000 (es decir, la cantidad que queda después de la eliminación del gastos fijos y variables) la tasa de capitalización es:


Tasa de capitalización = $ 20.000 = 0.10 = 10%

$ 200,000


Debe tenerse en cuenta que el cálculo de la tasa de capitalización se realiza anualmente, lo que significa que la tasa de capitalización del 10% es por un año. La tasa de capitalización de una propiedad puede variar cada año y también puede permanecer estática dependiendo del ingreso operativo neto generado anualmente.


Cómo usar la tasa de capitalización para evaluar la inversión inmobiliaria


La tasa de capitalización se puede usar para evaluar la inversión inmobiliaria y saber si es un buen negocio o no. Por lo general, se usa antes de comprar una propiedad, y esto ayudará a la decisión de un inversor inmobiliario de invertir o no en dicha propiedad.


El uso de la tasa de capitalización para evaluar su inversión inmobiliaria se determina al saber si la propiedad tiene una buena o mala tasa de capitalización.


¿Qué es una buena tasa de capitalización?


Depende del mercado, cada mercado tiene una tasa de capitalización específica. . Debe tenerse en cuenta que la tasa de capitalización varía muchos según la ubicación. Por ejemplo, en una ubicación de alta demanda, una tasa de capitalización del 4% puede ser la tasa habitual y no necesariamente significa una buena o mala tasa de capitalización, mientras que en una ubicación de baja demanda, una tasa de capitalización del 10% dará un mayor retorno por su dinero.


Por ejemplo en este momento (Setiembre 2019) las tasas de capitalización para apartamentos en Houston son las siguientes:


Clase A 4.87

Clase B 5.24

Clase C 6.02


Clase A son los más modernos y lujosos. Clase C son los más comunes que las familias de poder adquisitivo medio o medio bajo alquilan. (Hay C+, C y C-). Hay una clase D para apartamentos en estado pobre y/o áreas no recomendables de la ciudad.


Esto quiere decir que en promedio un edificio de apartamentos que cueste 1 millón de dólares le dejará 60.200 dólares de ganancia, luego de pagar los gastos normales de mantenimiento, los costos de alquiler y los impuestos inmobiliarios.


En ciudades y mercados en los cuales hay una apreciación importante la tasa de capitalización suele ser baja. En ciudades en las cuales hay poca apreciación, por ejemplo ciudades que mantienen o disminuyen su población la tasa de capitalización es más alta. Las inversiones con una tasa de capitalización alta significan que se encuentra en un área donde hay una baja probabilidad de un aumento en las tasas de alquiler y también donde hay una pequeña posibilidad de que la propiedad se aprecie.


Esto significa que cada inversor inmobiliario debe balancear cuidadosamente invertir en propiedades con una tasa de capitalización alta y obtener mayor retorno monetario mensual o apuntar a menores tasas de capitalización, con menor riesgo y mayor apreciación.


Saber cómo calcular una tasa de capitalización es lo que cada inversor debería tener como prioridad si quiere permanecer por mucho tiempo y tener éxito en la industria de bienes raíces. Una vez que un inversor inmobiliario es un maestro en esto, las posibilidades de invertir en propiedades con buenos rendimientos son altas. Compare la tasa de capitalización de la propiedad que quiere comprar con la tasa del mercado y submercado, un barrio en particular puede tener una tasa muy distinta de otro barrio cercano.


ACORB conecta a los inversores con opciones pasivas de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos, que incluyen propiedades comerciales, edificios de apartamentos y grupos de casas.


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