Porqué una sindicación es la mejor forma de invertir en Bienes Raíces?

En una sindicación de bienes raíces (syndication) se forma un grupo de inversores para realizar una inversión. De esta forma se llega a inversiones más grandes que son mucho más rentables. Es mucho más rentable comprar un edificio de apartamentos y arrendar las unidades que comprar una casa y alquilarla. Hay una persona o grupo de personas que son los administradores. Ellos son quienes forman o encuentran la oportunidad de negocio. Este grupo se llama socios administradores o socios generales. También hay inversores que solo participan con dinero, los cuales se llaman socios limitados o capitalistas. Los socios limitados o generales reciben acciones de acuerdo a su participación.

Es un sindicación de bienes raíces modelo en el que todos ganan. Se construyen o compran grupos de casas, edificios de apartamentos o comerciales cuyo costo total no está al alcance de muchas personas, pero sí del grupo. Esto hace que las economías de escala mejoren mucho las utilidades. Los socios limitados obtienen muy buenos rendimientos para su inversión y no tienen que preocuparse en absoluto de la administración. Hay una administración profesional encargada ya sea de la construcción o del arrendamiento. Los socios limitados reciben su capital y un retorno preferencial antes de que los socios administradores puedan retirar su ganancia. Y los socios administradores ganan más cuando más utilidades le brindan a los socios capitalistas.

Hay muchas formas de organizar las sindicaciones, una forma bastante común es que luego de que los socios particulares reciben su capital y retorno preferencial el resto de las ganancias se reparten 70-30 o 80-20 entre los socios capitalistas y administradores.

Entre las sindicaciones mas comunes se encuentran la de desarrollo y las de valor agregado. En una sindicación de desarrollo se compra el terreno, se planifica y se construye. Se puede hacer con cualquier tipo de propiedad, edificio de apartamentos, grupos de casas, boxes de almacenamiento, edificios de oficina, edificios comerciales, etc. El capital y las ganancias recién se recuperan al terminar el ciclo y vender la propiedad. Según la magnitud del proyecto los inversores tienen que esperar entre uno a tres años para obtener su retorno.

En las sindicaciones de valor agregado se compra una propiedad ya existente, quizás venida a menos, y se la mejora interior y exteriormente para obtener mejor renta. La ventaja es que se compra una propiedad que ya tiene un flujo de caja positivo y los inversores pueden empezar a recibir una renta casi inmediatamente.

Por supuesto también se puede desarrollar una propiedad y luego explotarla o arrendarla por un período de tiempo antes de venderla.

Ventajas de la sindicación de bienes raíces

1. Las sindicaciones tienen la ventaja de que son inversiones “pasivas”, el inversor limitado o capitalista aporta su parte para la sociedad y luego recibe sus ganancias sin preocuparse de la administración.

2. Otra ventaja es que tanto la formación del negocio, como la construcción y la administración diaria son hechas por personas y empresas con experiencia y manejadas profesionalmente.