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  • Gonzalo Daniel Bauza

Flujo de caja vs. Apreciación: ¿Debo elegir uno?

Los inversores de bienes raíces siempre tienen muchas preguntas en su cabeza donde deben encontrar el balance justo entre distintas opciones. ¿Flujo de caja y apreciación son opuestos? ¿Debo elegir uno de ellos o es posible obtener los dos? No hay una respuesta directa y fácil a esta pregunta, ya que la mayoría de los inversores inmobiliarios proporcionarán respuestas a esta pregunta según sus expereincia y preferencia.


Sin embargo, hay algunos factores que los inversores inmobiliarios deberían tener en cuenta antes de tomar una decisión sobre cuál es la mejor de los dos.


Mercado


Tanto la apreciación como el flujo de caja tienen un mercado diferente en el que operan mejor. Por ejemplo, el flujo de caja funciona perfectamente en un mercado con pocas barreras para la propiedad de vivienda, residentes con ingresos más bajos y empleo volátil. Mientras que la apreciación, por otro lado, funciona perfectamente en un lugar con altas barreras, oferta de vivienda limitada y también, un impulso de empleo altamente concentrado, lo que conduce a una tasa de alquiler más alta.


Por lo tanto, la ubicación de su inversión inmobiliaria es un factor crucial para decidir la mejor opción entre el flujo de caja y la apreciación. Hay ciudades y barrios que tendrán mejor flujo de caja y en general serán otros barrios o ciudades los que tendrán mejor apreciación.


Etapa de su carrera


Todo tiene una etapa, y esto es lo mismo para los inversores inmobiliarios en dicha industria. Para un inversionista de bienes raíces joven, invertir en una gran cantidad de propiedades con la finalidad de aumentar su tasa de apreciación sería su principal prioridad debido a que tendrá tiempo para crecer. Pero, para un inversor inmobiliario que está a punto de renunciar o que ya tiene tiempo en el negocio y no puede pasar por mucho estrés, tener un flujo de efectivo sería la mejor opción.


Esto significa que cualquier etapa en la que se encuentre en su carrera de bienes raíces puede influir y concluir sobre cuál es mejor opción entre el flujo de caja y la apreciación.


Tasa de capitalización (tasa CAP)


La tasa de capitalización es la herramienta de evaluación de inversiones inmobiliarias más popular y efectiva. Se determina dividiendo su ingreso operativo neto por su valor actual. Cabe señalar que la tasa de capitalización está destinada principalmente a la medida del rendimiento de una propiedad sin deuda (propiedad no apalancada).


Conocer la tasa de capitalización de su mercado no solo servirá como un herramienta para medir su inversión inmobiliaria, sino que también le ayudará a ver claramente cuales son los flujos de caja esperados en ese mercado o submercado específico.


Motivo para invertir


Esto puede sonar extraño, pero seguramente tiene un gran impacto en su decisión. Sabiendo que el objetivo principal de todos los inversores inmobiliarios es obtener ganancias, siempre la pregunta es, ¿qué tan pronto comenzarán a llegar estas? Se sabe que el flujo de efectivo es el mejor para obtener ganancias en un corto período de tiempo, mientras que la apreciación está destinada a invertir en una propiedad y esperar que aumente de valor con el tiempo, lo que en la mayoría de los casos es un período prolongado.


Por lo tanto, un inversor que quiera obtener un retorno inmediato de su inversión probablemente querrá optar por el flujo de efectivo, mientras que un inversor que esté dispuesto a invertir en una propiedad cuyo valor está destinado a aumentar con el pasar del tiempo definitivamente optará por la apreciación.


Estos y muchos más son los factores que debe tener en cuenta antes de decidir cuál es mejor opción entre el flujo de caja y la apreciación. Lo que debe hacer es asegurarse de elegir la que mejor funcione para usted.


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