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  • Gonzalo Daniel Bauza

Como hacer inversiones pasivas en bienes raíces y obtener mayor rentabilidad para su dinero

Las inversiones pasivas son aquellas en la cuales el inversor solo aporta un capital y una empresa con experiencia realiza y maneja el negocio. En las inversiones en bienes raíces, como en muchas otras inversiones, la escala es muy importante. Una inversión de comprar y alquilar un apartamento podrá tenr según el lugar y el precio de compra una rentabilidad del orden del 4 al 6%. Pero estas rentabilidades aumentan significativamente si se junta un grupo de inversores y se puede comprar un complejo de apartamentos con 100 o 200 unidades. ACORB Capital & Investments conecta inversores particulares con empresas que tienen experiencia y una sólida trayectoria de inversiones en bienes raíces en Estados Unidos.


A las empresas que desarrollan estas inversiones, que aportan capital y trabajo se les llama Socios Generales y a los inversores que aportan capital y no tienen que aportar trabajo se les llama Socios Limitados o inversores pasivos. Al proceso de formar el negocio y reunir los socios limitados se le llama sindicación.


Las inversiones pasivas en bienes raíces pueden ser en distintos tipos de propiedades, terrenos apartamentos, casas, locales comerciales, unidades de almacenamiento, etc. A su vez hay distinto tipos de inversiones comprar y esperar, comprar llave en mano, inversiones de valor agregado e inversiones de construcción y desarrollo.


Las inversiones de comprar y esperar son muy comunes en lotes de terrenos. Se compra un terreno en un área que se piensa que se va a valorizar, por ejemplo, porque la ciudad se expande en esa dirección. Y luego cuando se aprecia ha llegado el momento de vender y puede haber un fraccionamiento de por medio lo cual aumenta la rentabilidad. Son inversiones de muy largo plazo y ACORB no trabaja con ellas.


Las inversiones de valor agregado son muy comunes. El socio general busca una propiedad que en la cual se pueda mejorar la rentabilidad haciendo una determinada inversión. Por ejemplo, un edificio de apartamentos venido a menos, en el cual las rentas son bajas por el estado de edificio y/o mala administración. Luego de comprarse la propiedad se invierte en el interior de los apartamentos, el exterior, quizás se agregan servicios como un cuarto de lavandería, parrilleros y se rentan las unidades que estaban vacías. Entonces aumentando la renta acorde a la nueva categoría de los apartmentos y eliminando deficiencias aumentan los dos valores, la rentabilidad por mes y el valor total del edificio. Estas inversiones tienen la ventaja de que le proporcionan un flujo de dinero al inversor casi desde el principio y luego al vender la propiedad el inversor obtiene el retorno de su capital mas una ganancia interesante ya que la propiedad vale más. Estas inversiones son muy comunes y puede ver un ejemplo en https://www.acorbllc.com/members. Debe crear una cuenta sin cargo para entrar al área de miembros. El objetivo en este tipo de inversiones es obtener un 10% de rentabilidad anual en flujo de fondos y luego al vender la propiedad a los 5 años obtener un de un 20 a un 40% más del capital invertido, lo cual promedia una rentabilidad anual de 15%.


Otro tipo de inversiones son las de desarrollo. El socio general arma una inversión comprando un terreno y realizando la construcción de una propiedad. En este tipo de inversiones el capital y toda la ganancia se obtiene al final cuando la propiedad se vende. El tiempo depende del tamaño y complejidad de la construcción y vas desde 1 año para projectos pequeños a 3 años para proyectos grandes, siendo 2 años un plazo bastante típico. En general se busca de obtener una rentabilidad del 20% o más por año. También puede ver un ejemplo de estas inversiones en https://www.acorbllc.com/members. También existen inversiones mixtas en la cuales luego de la construcción se rentan o explota la propiedad.


En las inversiones llave en mano la propiedad ya se está usando y no hace falta inversión para mejorarla. También tiene la ventaja de que tiene flujo de fondos desde el primer momento, pero las rentabilidades son menores. En general ACORB no trabaja con ellas por este motivo.


Las inversiones en bienes raíces tienen la seguridad de que están respaldadas por la propiedad y la experiencia de los socios generales. Además se toman los seguros contra incendios y otros seguros necesarios para la construcción y explotación de las propiedades. La experiencia de los socios generales y la escala de la inversión producen una rentabilidad mayor que de otra forma es inalcanzable para el inversor particular.

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